Wie wir rechnen.

2.1 Die drei Verfahren und ihr Ablauf

DealPilot rechnet die drei normierten Verfahren der ImmoWertV und ermittelt den Bodenwert gesondert. Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV sind sie nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs und der Eignung der verfügbaren Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

Jedes Verfahren läuft in drei Stufen (§ 6 Abs. 2 und 3 ImmoWertV):

1. vorläufiger Verfahrenswert aus den Modellansätzen,
2. marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert – die allgemeinen Wertverhältnisse (§ 7). Im Vergleichs- und Ertragswertverfahren stecken sie bereits im Vergleichsfaktor bzw. Liegenschaftszinssatz, im Sachwertverfahren kommen sie erst über den Sachwertfaktor hinein,
3. Verfahrenswert – danach die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3, Kapitel 8).

Den Verkehrswert bildet § 6 Abs. 4 aus den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit. DealPilot mittelt mehrere Verfahrenswerte deshalb nicht, sondern weist ein führendes Verfahren aus und stellt die anderen zur Plausibilisierung daneben.

2.2 Welches Verfahren führt

Die Zuordnung je Objektart folgt der Gutachterpraxis und den Marktberichten der Ausschüsse. Kann das führende Verfahren nicht gerechnet werden, nennt der Bericht das Verfahren, das führen würde, und die fehlende Angabe – er weicht nicht still auf ein anderes Verfahren aus.

2.3 Wertermittlungsstichtag

Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht; er bestimmt die allgemeinen Wertverhältnisse (§ 2 Abs. 4 ImmoWertV). Du kannst ihn am Objekt eintragen, etwa den Tag des Kaufvertrags; sonst ist es der Tag der Berichtserstellung. Bericht und PDF nennen ihn mit seiner Herkunft.

An diesem einen Datum hängen der Baupreisindex, das Alter und die Restnutzungsdauer, die Fortschreibung der Bewirtschaftungskosten, die Fortschreibung der Bestandsmiete, die Laufzeiten bei abweichender Miete und der Jahrgang der Registerdaten: Es gilt der Jahrgang eines Ausschusses, der am Stichtag galt.

4.1 Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse

Ein Vergleichswert entsteht aus Vergleichspreisen – das sind nach § 25 Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke – oder aus einem objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor (§ 24 Abs. 1, § 26). Einzelkaufpreise stehen DealPilot nicht zur Verfügung; der Weg ist deshalb ausschließlich der Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§ 20). Er wird auf seine Eignung geprüft und nur mit den Umrechnungskoeffizienten und dem Modell desselben Ausschusses angepasst (§ 26 Abs. 1, ImmoWertA 26.1).

• Kein Übertrag. Ein Vergleichsfaktor gilt nur im Gebiet seines Ausschusses und nur für seine Objektart.
• Anwendungsbereich. Liegt das Objekt außerhalb des Geltungsbereichs (Baujahr, Wohnfläche, Bodenrichtwert, Teilmarkt), gibt es keinen Wert, sondern den Grund.
• Jede Anpassung oder kein Wert. Jede Anpassung, die der Ausschuss vorsieht, wird vorgenommen – oder das Objekt liegt in diesem Merkmal in der Norm. Sonst nennt der Bericht je Merkmal, was fehlt oder außerhalb der Tabelle liegt.
• Stand. Der Rechenweg nennt den Stand des Ausschusses. Fortgeschrieben auf den Stichtag wird nur mit einem amtlichen Index (§ 9 Abs. 1).
• Verwendungszweck. Faktoren, die ein Ausschuss ausdrücklich nur für die steuerliche Bewertung veröffentlicht, tragen kein Verfahren.

4.2 Immobilienrichtwerte

Immobilienrichtwerte sind Vergleichsfaktoren, wenn sie als Grundlage der Ermittlung von Vergleichswerten dienen (ImmoWertA 20). Gutachterausschüsse veröffentlichen sie je Richtwertzone und Teilmarkt, bezogen auf ein Normobjekt, zusammen mit ihren Umrechnungskoeffizienten. DealPilot rechnet sie nur mit der Tabelle desselben Ausschusses, Teilmarkts und Jahrgangs, nie über die Tabelle hinaus. Fehlt ein Merkmal, das der Ausschuss umrechnet, gibt es keinen Wert, sondern die Liste dessen, was fehlt. Das Register führt Immobilienrichtwerte für jedes Land, in dem ein Ausschuss sie frei veröffentlicht.

4.3 Marktpreisindikation – und warum sie kein Vergleichswert ist

Wo kein amtlicher Vergleichsfaktor vorliegt, zeigt DealPilot eine Marktpreisindikation aus aktuellen Angebotsdaten, angepasst an das Objekt und um den üblichen Abstand zwischen Angebots- und Kaufpreis bereinigt. Den Abschlag bestimmt DealPilot in dieser Rangfolge:

1. deine eigene Angabe im Investmentprofil,
2. örtlich gemessen: der durchschnittliche Kaufpreis aus den Kauffällen des zuständigen Gutachterausschusses für dieses Segment gegen den Median der aktuellen Angebote,
3. örtlich aus der Stichprobe, aus der der Ausschuss seinen Liegenschaftszinssatz abgeleitet hat – nur, wenn sie zum Objekt passt,
4. erst wenn nichts davon vorliegt: der aktuelle Marktdurchschnitt des Abstands zwischen Angebots- und Kaufpreis für Eigentumswohnungen bundesweit, mit Stand im Bericht.

Der Bericht nennt an der Zahl, welche Stufe gilt. Für Häuser liegt kein vergleichbar aktueller Marktdurchschnitt vor; Stufe 4 ist dort eine Näherung. Der Marktdurchschnitt wird jährlich nachgezogen.

Die Marktpreisindikation heißt ausdrücklich nicht „Vergleichswert“: Vergleichspreise sind nach § 25 Kaufpreise, und Kaufpreisniveaus ohne Normobjekt sind als Vergleichspreise ungeeignet (ImmoWertA 25.3). Sie trägt kein führendes Verfahren und ist nie Grundlage für Beleihung oder LTV.

Ein Sachwert gilt bei DealPilot nur mit amtlichem Sachwertfaktor als Marktwert: Die allgemeinen Wertverhältnisse kommen im Sachwertverfahren erst über den Sachwertfaktor hinein (§ 7 Abs. 1, ImmoWertA 7.(1)).

1. Herstellungskosten nach den Normalherstellungskosten 2010 (Anlage 4 ImmoWertV) – Gebäudeart und Standardstufe aus dem Objekt, je Quadratmeter Brutto-Grundfläche.
2. Baupreisindex des Statistischen Bundesamts zum Stichtag (§ 36 Abs. 2) – der Wert, der am Stichtag bereits veröffentlicht war. Der Rechenweg nennt Index und Monat.
3. Regionalfaktor des örtlichen Ausschusses (§ 36 Abs. 3), wo sein Modell einen führt.
4. Außenanlagen und sonstige Anlagen (§ 37) nur, wenn sie eingetragen sind.
5. Alterswertminderung im Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (§ 38) – mit derselben Restnutzungsdauer wie im Ertragswert.
6. Bodenwert wie im Ertragswert. Ohne Bodenwert gibt es keinen Sachwert (§ 35 Abs. 2).
7. Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor (§ 21 Abs. 3, § 39) im Modell des Ausschusses, mit seinen Korrekturen. Jede Korrektur wird angewandt, oder das Objekt liegt in der Norm – sonst wird kein Faktor angesetzt, und der Bericht nennt den Grund je Merkmal.
8. Besondere objektspezifische Merkmale erst danach (Kapitel 8).

Gesamtnutzungsdauer aus dem Modell. Führt der Ausschuss eine eigene Gesamtnutzungsdauer, gilt sie, und die Restnutzungsdauer wird in ihrem Rahmen neu abgeleitet (ImmoWertA 4.(2)). Ohne Angabe gilt Anlage 1 ImmoWertV.

Ohne Sachwertfaktor steht der Wert als „vorläufiger Sachwert (nur Plausibilität)“ im Bericht: keine Marktanpassung, kein Marktwert, keine Rolle in der Verfahrenswahl.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Merkmale, die erheblich vom Üblichen abweichen – etwa besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, nicht mehr wirtschaftlich nutzbare Gebäude, Bodenverunreinigungen oder grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (§ 8 Abs. 3 Satz 2).

• Reihenfolge. Sie werden erst bei den Verfahrenswerten berücksichtigt, also nach der Marktanpassung (§ 8 Abs. 3 Satz 3, § 6 Abs. 2).
• Identisch in allen Verfahren. Ein eingetragener Betrag wirkt in jedem gerechneten Verfahren (§ 8 Abs. 3 Satz 4).
• Keine Doppelberücksichtigung (ImmoWertA 9.(1).6). Was schon in einem Modellansatz steckt, wird nicht noch einmal abgezogen; der Bericht weist auf einen möglichen Doppelabzug hin.
• Nur mit Begründung. Ein eingetragenes Merkmal ohne Begründung ist im Bericht als solches gekennzeichnet.

Die Investitionsrechnung ist keine Wertermittlung. Sie folgt dort, wo es eine gibt, der gesetzlichen Grundlage. Alle Teile der Anwendung – Objekt, Schnellprüfung, Steuer, Kaufpreisaufteilung, Auswertungen und Assistent – rechnen mit denselben Rechenkernen.

10.1 Steuer, Kaufnebenkosten und Mietrecht

Kennzahlen. Gesamtinvestition, Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow vor und nach Steuern, Eigenkapitalrendite, Kapitaldienstfähigkeit (DSCR) und Beleihungsauslauf (LTV) sind offen definiert und stehen mit ihren Bestandteilen im Objekt. Die Gesamtinvestition ist Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus Sanierung.

10.2 Kapitaldienstfähigkeit (DSCR) und die harte Grenze im Score

Der DSCR sagt, wie oft die Miete den Kapitaldienst deckt: Nettokaltmiete und Zuschläge abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, geteilt durch Zins und Tilgung im Jahr (bei Tilgungsaussetzung einschließlich der Bausparrate). Maßgeblich ist dieser Nettowert, wie in der Bankpraxis; der Bruttowert ohne Kostenabzug steht zum Vergleich daneben. Die Ampel steht bei 1,2 auf grün und unter 1,0 auf rot – deine persönliche Mindest-Schwelle aus den Einstellungen ersetzt diese Vorgabe.

Eine Mindest-DSCR steht in keiner Norm; in der Bankpraxis üblich sind 1,1 bis 1,35. Damit eine starke Rendite einen Deal nicht schönrechnet, dessen Miete den Kapitaldienst nicht trägt, begrenzt DealPilot den Score nach dieser Staffel:

Die letzte Zeile greift nur, wo ein Marktwert bekannt ist. Eine zweite Grenze gilt für Zustand und Sanierung: sanierungsbedürftig oder Sanierungskosten ab 25 % des Kaufpreises höchstens 69, renovierungsbedürftig oder ab 10 % höchstens 84. Es gilt die niedrigere Grenze, und das Ergebnis nennt, welche greift und welcher Score ohne sie herausgekommen wäre.

10.3 Deal Score – ein Score oder zwei

Die Scores sind DealPilot-eigene Bewertungen. Sie haben keine Rechtsgrundlage, sind keine Wertaussage und erscheinen erst, wenn genug Angaben vorliegen. Die Stufen sind überall dieselben: ab 85 Sehr gut, ab 70 Gut, ab 50 Solide, ab 35 Schwach, darunter Kritisch.

DealPilot Score – die Ersteinschätzung im Quick-Check und im Objekt, aus fünf Teilnoten. Vorgabe-Gewichtung: Cashflow nach Kapitaldienst 30 %, Nettomietrendite 25 %, Beleihungsauslauf 15 %, Risiko (DSCR) 15 %, Potenzial 15 %. Das Potenzial misst den Wertpuffer (Marktwert über dem Kaufpreis) und die Mietsteigerung; im Quick-Check ist das die rechtlich zulässige Steigerung der Bestandsmiete in drei Jahren (Abschnitt 10.4), in der Teilnote Potenzial bis zu 10 Punkte. Beim Barkauf entfallen Beleihung und Risiko aus der Rechnung, statt schlecht bewertet zu werden.

Investor Deal Score – die ausführliche Bewertung mit fünf Kategorien und ihren Kennzahlen, Vorgabe-Gewichtung Rendite 35 %, Finanzierung 25 %, Risiko 20 %, Lage 10 %, Potenzial 10 %. Fehlt eine Kennzahl, fällt sie aus der Gewichtung, statt geschätzt zu werden. Wahlweise (Einstellungen) zeigt DealPilot ihn als zwei Scores:

• Investment-Score – das Objekt: Objektrendite (Brutto- und Nettomietrendite), Risiko und Zustand, Lage und Markt, Potenzial und Preis.
• Finanzierungs-Score – die Finanzierung: Kapitaldienst und Beleihung, Cashflow und Eigenkapitalrendite.
• Gesamtscore – das gewichtete Mittel beider Teile, also der Investor Deal Score selbst, wie ihn auch Seitenleiste, Objektkarte und PDF zeigen.

Die zwei Scores teilen die Kennzahlen nur auf; jede behält ihr Gewicht aus dem gewählten Bewertungsprofil. Die DSCR-Staffel aus Abschnitt 10.2 begrenzt den Finanzierungs-Score und den Gesamtscore. Die Empfehlung hängt an zwei Schwellen: „Kaufen“ nur bei Investment-Score ab 70 und Finanzierungs-Score ab 50 – und nur, wenn die Miete den Kapitaldienst trägt (DSCR ab 1,0); beim Barkauf gilt die Finanzierung als erfüllt. Erfüllt nur das Objekt die Schwelle, heißt es „Objekt passt, Finanzierung umbauen“, erfüllt nur die Finanzierung sie, „Verhandeln“, erfüllt keiner sie, „Verhandeln, Finanzierung umbauen“. Unter 50 im Investment-Score lautet die Empfehlung „Nicht kaufen“.

10.4 Mietpotenzial – nur die Miete, die rechtlich zulässig ist

Angebotsmiete und zulässige Bestandsmiete sind zwei verschiedene Zahlen und werden nie gleichgesetzt. Als Mietpotenzial einer vermieteten Wohnung rechnet DealPilot nur, was das Mietrecht erlaubt:

• Mieterhöhung im Bestand bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber höchstens um die Kappungsgrenze in drei Jahren – es gilt der niedrigere Wert. Liegt die Miete schon an der Vergleichsmiete, gibt es keine Erhöhung. Ist keine Vergleichsmiete bekannt, rechnet nur die Kappungsgrenze, mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass die echte Grenze darunter liegen kann.
• Termine: wann die Erhöhung frühestens verlangt werden kann und wann sie wirksam wird – verlangt frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung, wirksam zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
• Staffel- und Indexmiete schließen die Erhöhung nach § 558 aus; dann zählt der Vertrag.
• Neuvermietung ist eine eigene Zeile: die Marktmiete, wo die Mietpreisbremse gilt, begrenzt auf Vergleichsmiete + 10 %.

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse kommen aus den Landesverordnungen. Zugeordnet wird über den amtlichen Gemeindeschlüssel aus der Adresse; wo er fehlt, über den Ortsnamen – das steht dann dabei, und ein Name, der auf mehrere Gemeinden passt, wird zur Prüfung markiert. Eine ausgelaufene Verordnung zählt nicht mehr. Als Vergleichsmiete gilt deine eigene Angabe; fehlt sie, die eingetragene Marktmiete oder der Mietspiegelwert – als Annahme, die du vor einer Mieterhöhung prüfst. Im Objekt zeigt die Mietleiter je Wohnung, was heute gilt, welche Erhöhung wann möglich ist, was bei Neuvermietung gilt und wo deine Zielmiete liegt.

10.5 Zielkaufpreis

Der Zielkaufpreis ist ein Verhandlungsrahmen, kein Wert. Er ist der niedrigste von drei Preisen:

• der Preis, bei dem die Bruttomietrendite deine Zielrendite erreicht – gerechnet auf Kaufpreis plus Sanierung,
• der Preis, bei dem der Cashflow null wird – mit deinem Darlehen und deiner Rate gerechnet, bei gleicher Finanzierungsquote,
• der Marktwert nach Abzug des Angebotsabschlags (Abschnitt 4.3), wenn er abgerufen ist.

Liegt der Kaufpreis schon darunter, ist kein Nachlass nötig. Die Bewertung nennt, welche der drei Grenzen greift – bremst die Finanzierung den Preis, verschieben ihn mehr Eigenkapital oder ein günstigerer Zins. Beispiel für die Rendite-Grenze: Nettokaltmiete 10.800 € im Jahr und Zielrendite 8 % ergeben 135.000 €. Gerechnet wird mit der angesetzten Miete von heute; was nach drei Jahren rechtlich zulässig wäre, zeigt das Mietpotenzial getrennt (Abschnitt 10.4). Die Zielrendite kommt aus deiner Lageklasse; ohne Lageklasse rechnet DealPilot mit 6 %.

10.6 Quick-Check – wie die Ersteinschätzung bewertet

Der Quick-Check ordnet ein Angebot in einer Minute ein. Er rechnet mit denselben Kernen wie das Objekt und zeigt sein Ergebnis in einer Karte: Score und Urteil, drei Prüfsteine, den Zielkaufpreis und die angesetzte Miete.

Die drei Prüfsteine. Erstens der Preis gegen die Marktspanne der DealPilot-Marktbewertung: innerhalb der Spanne gilt er als „im Rahmen“ ohne Vor- oder Nachteil, darüber als Warnung. Zweitens die Bruttomietrendite gegen das Ziel deiner Lageklasse. Drittens die Finanzierung: Cashflow nach Kapitaldienst und DSCR gegen deine Schwellen.

Das Urteil folgt dem Score: ab 70 Kauf (liegt der Preis über dem Marktwert, Verhandeln), ab 50 Verhandeln oder genauer Prüfen, ab 35 nur mit Nachbesserung, darunter Absage. Die Lageklasse ist deine Grenze: Verfehlt die Rendite ihr Ziel, heißt das Urteil „Nicht kaufen“, auch wenn der Score gut ist. Erfüllt das Objekt Lage-Ziel und Marktpreis und scheitert nur an der Finanzierung, heißt es „Objekt passt – Finanzierung prüfen“, mit dem Eigenkapital, das den Cashflow auf null bringt. Der Score selbst ändert sich mit der Lageklasse nicht – sie wirkt auf Ziel, Urteil und Zielkaufpreis, damit der Score vergleichbar bleibt.

Die Miete. Ohne eigene Miete setzt der Quick-Check die Marktmiete der Bewertung an und sagt das, ohne Leerstand zu unterstellen. Liegt deine Ist-Miete darunter, zeigt eine Karte das Mietpotenzial: Ist-Miete, in drei Jahren zulässig (Kappungsgrenze, höchstens die Marktmiete) und bei Neuvermietung. Die Marktmiete steht dabei als Annahme für die ortsübliche Vergleichsmiete; eine amtliche Vergleichsmiete gibt es nur im Marktbericht Stufe 3 und nur dort, wo der Gutachterausschuss eine Mietübersicht führt. Fehlt die Marktmiete, gibt es keinen Abgleich und keine Potenzialkarte – der Quick-Check sagt dann, ob die Bewertung noch fehlt oder keine Vergleichsmieten fand.

DealPilot liest Exposés, Mietaufstellungen, Mietverträge, Grundbuchauszüge, Teilungserklärungen, Protokolle der Eigentümerversammlung und Energieausweise ein – auch gescannte. Daraus werden Felder vorgeschlagen, Risiken mit Fundstelle benannt und eine Investitionsthese formuliert. Übernommen wird erst nach deiner Bestätigung; eigene Angaben werden nie still überschrieben.

Personenbezogene Daten werden geschwärzt, bevor ein Text an die KI geht: Namen von Privatpersonen, Geburtsdaten, Anschriften, Telefonnummern, E-Mail-Adressen, Kontoverbindungen und Steuer-Identifikationsnummern werden durch Platzhalter ersetzt. Bei gescannten Seiten ersetzt bereits das Lesen diese Angaben, danach schwärzt der Server ein zweites Mal. Persönliche Unterlagen von Mietern – etwa Bescheide oder Einkommensnachweise – werden erkannt und gar nicht ausgelesen. Die Anschrift des Objekts bleibt erhalten, weil die Wertermittlung sie braucht.

Die KI rechnet nicht. Sie erklärt, wertet Unterlagen aus und formuliert; jede Zahl in einem erläuternden Text wird gegen die vorab gerechneten Werte geprüft.

DealPilot ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, keine Beleihungswertermittlung nach der BelWertV und kein unterschriebenes Restnutzungsdauer-Gutachten. Alle Werte sind indikativ; jede Zahl unter Stufe A ist gekennzeichnet. DealPilot besichtigt nicht – Zustand, Mängel und Modernisierungen beruhen auf deinen Angaben und Unterlagen.

• Keine Einzelkaufpreise. Ein Vergleichswert entsteht nur aus Vergleichsfaktoren und Immobilienrichtwerten der Ausschüsse.
• Nicht jedes Land veröffentlicht frei. Wo Ausschüsse ihre Daten kostenpflichtig oder genehmigungspflichtig abgeben, ist ein Verfahren nicht oder nur gekennzeichnet rechenbar.
• Merkmale, die DealPilot nicht erhebt. Passt ein Ausschuss nach Merkmalen an, die nicht erfasst sind, wird sein Faktor nicht angesetzt, und der Bericht nennt die fehlenden Merkmale.
• Eigene Festlegungen. Wo die Verordnung keine Zahl nennt und DealPilot eine setzen muss, ist das im Bericht als DealPilot-Festlegung gekennzeichnet.
• Stufe N ist eine dokumentierte Schätzung, kein amtlicher Wert.
• Steuer ist eine Planungsrechnung und keine Steuerberatung; die Voraussetzungen besonderer Abschreibungen bestätigst du selbst.